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房地产企业所得税纳税评估案例(一)

作者: 来源: 时间:2020-08-22

1.企业基本情况
XX省XX市XX房地产开发有限公司成立于2004年8月,是一家集房地产开发、建筑安装、物业管理的企业。公司注册资金3500万元,具有城市综合开发二级资质和AA资信等级。该公司于2005年开始开发建设XX高层住宅小区,该项目未采用预售方式售房,2007年10月开始现房销售。
2008年初,xx市国税局对该企业2007年度的企业所得税开展纳税评估工作。

2.采集评估数据
(1)评估数据取得
①企业所得税年度纳税申报表
税务人员从企业2007年度所得税申报表及其附表中得到以下数据:销售收入30171374元,销售成本22567564元,营业税金及附加2136560元,期间费用2827440元(其中销售费用332702元,管理费用1242718元,财务费用1252020元),利润总额为2639810元,应纳所得税额871137元。根据上一年度申报表得到销售费用232507元,管理费用1032715元,财务费用1131675元。
②企业年度会计报表
税务人员从企业2007年度会计报表及其附表中得到以下数据:货币资金1960000元,期初应收账款1360000元,期末应收账款1470000元,期初其他应付款1139625元,期末其他应付款3791037元,期初存货115418216元,期末存货176377895元,期初其他收款2280000元,期末其他应收款1410000元。
③企业其他涉税信息表
税务人员从项目其他涉税信息表中得到以下数据:该项目土地成本74600000元,建筑安装工程费92836480元,基础设施费13068282元,前期工程费15860956元,配套设施费23308087元,开发间接费36200696元,合计开发成本255874501元。本期开发成本83527250元。
项目完工后开发成本结转到开发产品成本,项目可售面积为58889平方米,已售面积5101平方米,根据销售面积与可售面积的占比计算成本结转率为8.66%。随着销售按比例结转至销售成本,经计算各项成本明细如下:土地成本6460360元,建筑安装工程费8039639元,基础设施费1131713元,前期工程费1373559元,配套设施费2018480元,开发间接费3134980元。

(2)第三方信息取得
税务人员根据房地产行业的特点采用内外结合、由外及内的办法,从第三方调查基础资料和数据。
①土地管理部门及房屋拆迁管理部门信息:征用土地25408平方米,土地出让金3730万元,拆迁安置补偿费3431.6万元,其他税费298.4万元,全部缴清。
②地税部门信息:2007年公司上缴营业税1570493元,土地增值税314098元。③规划局信息:总可售面积58889平方米。
④房管部门信息:项目已售面积5101平方米,已销售均价为6250元/平方米。
⑤市国税局在对2007年度房地产企业所得税开展纳税评估工作之前,将当地建造高层住宅的房地产企业按规模进行分类,选择了具有代表性的20家企业进行深入调查,根据这些房地产企业当年申报的销售收入、销售成本、销售费用等数据计算各项预警指标值,并结合税务人员的评估经验及判断进行修正,最后运用统计学原理计算出各指标行业平均水平及预警区间。 
通过对20家典型房地产企业的工程预算、结算书信息进行整理,计算单项工程单位面积建筑安装工程费及各项开发成本占建安费用的比率,在20个样本数据的基础上运用统计学原理计算出行业平均水平及预警区间范围见表A-13。

表A-13

指标 行业平均水平 预警区间下限 预警区间上限 税负差值率 18% 16% 20% 商品房销售成本率 52% 44% 60% 销售费用收入比率  3% 1% 5% 前期工程建设费占建筑安装工程费比率 10% 6% 14% 基础设施建设费占建筑安装工程费比率 11% 7% 15% 公共配套设施建设费占建筑安装工程费比率 7% 3% 11% 开发间接费占土地成本及建筑安装工程费比率 11% 6% 16% 单位面积建筑安装工程费(元/平方米) 1500 1400 1600

说明:行业平均水平根据当期选取的样本平均值进行测算,预警区间(预警上、下限)是在行业平均值基础上可上下浮动的合理范围,表中指标高于预警上限视为异常。
税务人员根据从各类报表及第三方搜集的数据,对销售收入、销售成本等整理成表A-14。

表A-14

指标项目 金额(元) 销售收入 30171374 开发成本 255874501 其中:土地成本 74600000 建筑安装费 92836480 基础设施费 13068282 前期工程费 15860956 配套设施费 23308087 开发间接费 36200696 商品房销售成本 22158731 其中:土地成本 6460360 建筑安装费 8039639 基础设施费 1131713 前期工程费 1373559 配套设施费 2018480 开发间接费 3134980 销售成本 22567564 营业税金及附加 2136560 其中:营业税 1570493 土地增值税 314098 期间费用 2827440 其中:管理费用 1242718 销售费用 332702 财务费用 1252020 上期管理费用 1032715 上期销售费用 232507 上期财务费用 1131675 期初其他应付款 1139625 期末其他应付款 3791037 期初存货 115418216 期末存货 176377895 本期开发成本 83527250 当期已售面积  5101 可售面积 58889 企业申报所得税 871137

 

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