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房地产开发利润率与毛利率财税政策区别分析

作者: 来源: 时间:2021-01-11

  问:根据国税发[2009]31文件房地产开发经营业务企业所得税处理办法第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入实际毛利额,同时将实际毛利额与其对应预计毛利额之间差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299)规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

  预计利润率与预计毛利率不同,是否按预计毛利率计算就可以扣除当期相关费用及税金?

  答:首先,原国税发[2006]31文表述为“预计计税毛利率”,新国税发[2009]31文件也表述为“预计计税毛利率”,而国税函[2008]299的表述则为“预计利润率”。这里毛利率与利润率是不同的,依预计毛利率计算出的是毛利额,依预计利润率计算出的是会计利润。

  计税毛利率=(收入-成本)/收入

  利润率=(收入-成本-费用-损失+营业外收入-营业外支出)/收入

  这里最大区别即是否已减除费用及税金,国税函[2008]299的“预计利润率”已减除费用及税金,而国税发[2006]31国税发[2009]31没减除费用及税金,从利润表填列行次上说也不一样。

  国税发[2006]31文件明确规定可减除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,而国税发[2009]31文件则表述在第九条和第十二条,我们理解,这两条规定是前后相呼应,按第十二条规定,与预售收入相对应的期间费用、营业税金及附加、土地增值税已准予当期按规定扣除,第九条中便不再重复扣除。

  其次,除经济适用房外,国税发[2009]31文规定的计税毛利率分别低于国税函[2008]299规定的预计利润率5个百分点,一定程度上减轻了房地产企业的税收负担,对企业有利。这两个文件的适用要根据新法优于旧法的原则处理,国税函[2008]299文件应看作是当时的处理规定,国税发[2009]31文件明确规定从200811日起执行,现应按国税发[2009]31文件执行。

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